A compra e venda de um imóvel é o contrato mediante o qual se transmite a propriedade de um imóvel, mediante o pagamento de um preço. Trata-se, portanto, de uma das formas de aquisição do direito de propriedade.

Por norma, este negócio jurídico pode ser celebrado entre todas as pessoas singulares e/ou coletivas que para tal ato tenham capacidade jurídica. Contudo, a lei não permite a celebração do contrato de compra e venda entre determinadas pessoas:

  • Venda a filhos ou netos, se os outros filhos ou netos não consentirem na venda;
  • Compra de bens do acompanhado sem autorização do tribunal;
  • Venda entre cônjuges, exceto quando se encontrem separados judicialmente de pessoas e bens;
  • Compra de bens da massa insolvente pelo administrador de insolvência.

Uma particularidade é que o contrato de compra e venda de imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.

Caso pretenda comprar ou vender um imóvel em Portugal, terá de respeitar diversas obrigações legais. Desde o contrato-promessa de compra e venda à escritura, passando por impostos e seguros, são vários os procedimentos a seguir.

Primeiramente, é necessário ter um Número de Identificação Fiscal (NIF) para vender ou comprar casa em Portugal, nomeadamente para que possa estar sujeito ao pagamento de impostos na compra ou venda de um imóvel.

Por outro lado, caso eventualmente não resida em território da União Europeia, terá ainda de nomear um representante fiscal junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Depois, para iniciar o processo de compra do imóvel, é preciso ter em atenção se toda a documentação legal referente ao imóvel está válida, nomeadamente:

Caso assim fique definido entre vendedor e comprador, poderá assinar um contrato de promessa compra e venda do imóvel. Todavia, tal não é obrigatório. 

Por outro lado, toda e qualquer compra e venda de um imóvel envolve custos, nomeadamente fiscais.

Assim, temos os seguintes impostos a pagar na compra e venda do imóvel:

  • Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) – é calculado sobre o valor do contrato ou o valor tributário do imóvel, e incide sobre o mais elevado dos dois e depende da localização do imóvel, do seu destino e da sua afetação. Existem situações específicas de isenção de pagamento de IMT especialmente previstas na lei.
  • Imposto do Selo (IS) – na compra do imóvel incide na aplicação de uma taxa de 0,8% sobre o maior dos valores de entre o valor da aquisição ou valor patrimonial tributário, devendo ser pago pelo comprador antes da celebração do contrato de compra e venda;
  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – aplica-se no valor patrimonial tributário dos prédios urbanos e rústicos. No caso do IMI, cada município tem liberdade para aplicar o valor da taxa que entende, existindo, ainda, casos específicos de isenção de pagamento de IMI previstos legalmente.
  • IRS – a venda de um imóvel pode gerar uma mais valia que tem que ser declarada em sede de IRS.

Todavia, existem casos específicos de isenção de pagamento de impostos na compra de imóveis, previamente estabelecidos na lei, nomeadamente no Código do Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.

Na situação de venda de um imóvel, é obrigatório comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira a mesma e, caso exista diferença positiva entre o valor de compra e o de venda desse imóvel, tal gera mais-valias, que efetivamente serão tributadas.

Não obstante, existem situações concretas, em que pode ocorrer a isenção do pagamento de mais valias, nomeadamente, no caso da compra tiver ocorrido antes de 1 de janeiro de 1989 ou se utilizar o valor da venda, na compra de uma habitação própria permanente num prazo máximo de 36 meses.

A finalização do negócio de compra e venda de um imóvel ocorre com a celebração do contrato de compra e venda. Trata-se de um contrato que oficializa que o comprador passa a ser legalmente o proprietário do imóvel. A formalização deste tipo de contratos pode ser validamente efetuada, entre outros, por escritura pública em Cartórios Notariais, por documento particular autenticado em Advogados, ou em balcões do serviço Casa Pronta.

Depois de formalizado por escrito o negócio, o registo da aquisição deve ainda ser apresentado na Conservatória do Registo Predial no prazo de sessenta dias.